Rinkos kaina. Rinkos vertės samprata

Turto vertinimas – tai vertės nustatymas.

Vertinimo veikla – tai veikla, kuria siekiama nustatyti rinkos ir kitų rūšių vertę, susijusią su objektu.

Vertinimo procesas – tai technikų visuma, užtikrinanti informacijos rinkimą ir analizę, sąnaudų skaičiavimą ir vertinimo rezultatų registravimą.

Nekilnojamojo turto vertinimo tikslai gali būti šie:

1. ataskaitų teikimas, pirkimas-pardavimas, mainai;
2. konkursų, aukcionų, prekybų rengimas;
3. įkeitimas, padalijimas, palikimo dovanojimas;
4. draudimas;
5. mokesčių, rinkliavų, rinkliavų apskaičiavimas;
6. investicijų projektavimas;
7. likvidavimas, disponavimas.

Vertinimo objektai apima:

* atskirus materialius objektus (daiktus);
* daiktų, sudarančių asmens turtą, visuma, įskaitant tam tikros rūšies turtą (kilnojamąjį ar nekilnojamąjį, įskaitant įmones);
* nuosavybės teisės ir kt tikrosios teisės apie turtą ar atskirus daiktus iš turto;
* reikalavimo teisės, pareigos (skolos);
* darbai, paslaugos, informacija;
* kiti civilinių teisių objektai, dėl kurių Rusijos Federacijos įstatymai numato galimybę dalyvauti civilinėje apyvartoje.

Nekilnojamojo turto vertinimas yra ypatinga sritis profesinę veiklą nekilnojamojo turto rinkoje ir tuo pačiu – būtinas momentas atliekant beveik bet kokį nekilnojamojo turto sandorį, pradedant nuo pirkimo-pardavimo, nuomos ir baigiant sprendimų dėl nekilnojamojo turto statybos projektų įgyvendinimo, dėl nekilnojamojo turto įtraukimo priėmimo. in įstatinis kapitalas ir tt

Pagrindinis bet kokio vertinimo tikslas – nustatyti objekto vertę. Tuo pačiu metu lemiamas vertintojo darbo aspektas yra konkretus tipas savikaina, kurios vertę reikia nustatyti.

Svarbiausia vertinimo veiklos samprata yra rinkos vertės samprata. federalinis įstatymas„Dėl vertinimo veiklos Rusijos Federacijoje“ pateikiamas toks šios sąvokos apibrėžimas: „Vertinimo objekto rinkos vertė suprantama kaip labiausiai tikėtina kaina, už kurią šis vertinimo objektas gali būti perleistas atviroje rinkoje konkurencinėje aplinkoje, kai sandorio šalys elgiasi protingai, turėdamos visą reikiamą informaciją, o sandorio kainai įtakos neturi jokios ypatingos aplinkybės, tai yra, kai:

* viena iš sandorio šalių neprivalo perleisti vertinimo objekto, o kita šalis neprivalo priimti įvykdymo;
* sandorio šalys gerai žino sandorio dalyką ir veikia savo interesais;
* vertinimo objektas pateikiamas atviroje rinkoje per viešą pasiūlymą, būdingą panašiems vertinimo objektams;
* sandorio kaina yra pagrįstas atlygis už vertinimo objektą ir nebuvo jokios sandorio šalių prievartos nei vienai daliai;
*mokėjimas už vertinimo objektą išreiškiamas pinigine forma.

Be rinkos vertės, Federalinis vertinimo standartas „Vertinimo tikslas ir vertės tipai (FSO N2)“ pateikia kitų pagrindinių vertės tipų, naudojamų vertinimo veikloje, sąrašą:

* investicinė kaina;
* likvidacinė vertė;
* kadastrinė vertė.

Reikėtų pažymėti, kad šį sąrašą išlaidų rūšys nėra išsamios. Esant poreikiui, vertintojas gali nustatyti ir kitų rūšių vertes. Tokiais atvejais jis privalo tiksliai apibrėžti naudojamos vertės rūšį ir pagrįsti jos naudojimo poreikį šioje situacijoje. apskaičiuota nekilnojamojo turto vertė

Investicinė vertė – tai objekto kaina konkrečiame investiciniame projekte konkrečiam investuotojui. Pagrindinis skirtumas tarp investicinės vertės ir rinkos vertės yra tas, kad ji nustatoma tada, kai tam tikrame investiciniame projekte objektas yra naudojamas fiksuotai naudojimo paskirčiai, tai yra, tai yra ne mainų, o naudojimo vertė. Investicijų kaštai dažniausiai naudojami projekto efektyvumui įvertinti arba akcijų dalijimuisi investiciniai projektai, kai objekto savininkas ir investuotojas yra skirtingi asmenys ir jie nori sureguliuoti santykius teisingo būsimų investicijų pajamų paskirstymo pagrindu.

Likvidacinė vertė iš tikrųjų yra rinkos vertė, tačiau skaičiuojama esant vienai kraštutinei sąlygai – vertinamam turtui parduoti skirtas laikas yra trumpesnis nei vidutinis terminas panašių objektų eksponavimas rinkoje. Likvidacinės vertės naudojimas yra pateisinamas tais atvejais, kai dėl fizinių ar teisinių priežasčių neįmanoma taikyti standartinių ekspozicijos laikotarpių.

Kadastrinė vertė – nekilnojamojo turto rinkos vertė, kuri masiškai nustatoma valstybės ar savivaldybių organų užsakymu objektams, įregistruotiems valstybės nekilnojamojo turto kadastre. Pabrėžiame, kad kadastrinės vertės vertinimą turi teisę užsisakyti tik įgalioti asmenys valdžios organai, kiti klientai to padaryti negalės.

Turto rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma, kurią pardavėjas turi visa informacija apie turto vertę ir neprivalantis jo parduoti, sutiktų jį parduoti, o pirkėjas, turintis visą informaciją apie turto vertę ir neprivalantis jo pirkti, sutiktų jį pirkti. Tai yra labiausiai tikėtina kaina, už kurią jis galėtų būti parduodamas atviroje rinkoje konkurencinėmis sąlygomis. Daroma prielaida, kad šalys, turėdamos visą reikiamą informaciją, elgiasi pagrįstai, be prievartos, o sandorio vertei įtakos neturi jokios ypatingos aplinkybės. Tokiu būdu nustatyta rinkos vertė priklauso nuo derybų ir gali svyruoti tiek aukštyn, tiek žemyn.

Yra ir kitas nekilnojamojo turto rinkos vertės apibrėžimas, susijęs su laiku: rinkos vertė yra apskaičiuota suma, už kurią turtas turėtų būti apsikeistas vertinimo dieną tarp norinčio pirkėjo ir norinčio pardavėjo komercinio sandorio metu po tinkamo pardavimo. kurią kiekviena iš šalių veikė kompetentingai, apdairiai ir be prievartos, o sandorio kainos vertė neatsispindi jokiomis ypatingomis aplinkybėmis, tai yra, kai:

* viena iš sandorio šalių neprivalo perleisti vertinimo objekto, o kita šalis neprivalo priimti įvykdymo;
* sandorio šalys gerai žino sandorio dalyką ir veikia savo interesais;
* vertinimo objektas pateikiamas atviroje rinkoje per viešą pasiūlymą, būdingą panašiems vertinimo objektams;
* sandorio kaina yra pagrįstas atlygis už vertinimo objektą ir nebuvo jokios sandorio šalių prievartos nei vienai daliai;
*mokėjimas už vertinimo objektą išreiškiamas pinigine forma.

Atskyrimo galimybė atviroje rinkoje reiškia, kad vertinamas turtas yra pateikiamas atviroje rinkoje per viešą pasiūlymą, būdingą panašiems turtams, o turto buvimo rinkoje laikotarpis turi būti pakankamas, kad patrauktų pirkėjo dėmesį. pakankamas skaičius potencialių pirkėjų.

Sandorio šalių veiksmų pagrįstumas reiškia, kad sandorio kaina yra didžiausia pagrįstai prieinama kaina pardavėjui ir mažiausia pagrįstai pirkėjui prieinama kaina.

Turimos informacijos išsamumas reiškia, kad sandorio šalys yra pakankamai informuotos apie sandorio dalyką ir stengiasi pasiekti geriausias sandorio sąlygas kiekvienos iš šalių požiūriu, vadovaudamosi visapusiška informacija. turimos informacijos apie rinkos būklę ir vertinimo dalyką vertinimo dieną.

Ypatingų aplinkybių nebuvimas reiškia, kad kiekviena iš sandorio šalių turi motyvus užbaigti sandorį, o šalys nėra verčiamos užbaigti sandorį.

Rinkos vertę nustato vertintojas, visų pirma, in sekančių atvejų:

* paimant turtą valstybės poreikiams;
* nustatant bendrovės sprendimu įsigytų apyvartoje esančių bendrovės akcijų vertę visuotinis susirinkimas akcininkai arba bendrovės direktorių valdybos (stebėtojų tarybos) sprendimu;
* nustatant užstato vertę, įskaitant hipoteką;
* nustatant nepiniginių įnašų į įstatinį (akcinį) kapitalą vertę;
* nustatant skolininko turto vertę bankroto proceso metu;
* nustatant neatlygintinai gauto turto vertę.

Kiekvienas rinkos vertės nustatymo elementas turi savo konceptualų turinį, kuris atskleidžiamas toliau pateiktame išsamiame komentare.

– „...įvertinama suma...“ – tai piniginė kaina (dažniausiai vietine valiuta), kurią reikia sumokėti už nekilnojamąjį turtą komercinės rinkos sandoryje. Rinkos vertė apibrėžiama kaip labiausiai tikėtina ir pagrįstai pasiekiama kaina rinkoje vertinimo dieną. Į apibrėžimą neįtraukiamas apskaičiuotos kainos padidėjimas arba sumažėjimas dėl ypatingų sąlygų ar aplinkybių, tokių kaip neįprastas finansavimas, pardavimo ir atgalinės nuomos sutarčių apsunkinimas, ypatingi svarstymai ar nuolaidos, kurias padarė bet kuris asmuo, susijęs su pardavimu, arba bet kokie specialūs išlaidų elementai.
- "...turtas turėtų būti keičiamas..." reiškia tai, kad turto vertė yra įvertinta suma, o ne iš anksto nustatyta ar faktinė pardavimo kaina. Tai kaina, už kurią rinka tikisi sudaryti sandorį vertinimo dieną, atitinkantį visus kitus rinkos vertės nustatymo elementus.
- „...vertės nustatymo dieną...“ reiškia, kad įvertinta rinkos vertė nurodo konkretų laiko momentą. Kadangi rinkos ir rinkos sąlygos gali keistis, apskaičiuota vertė kitu momentu gali būti neteisinga arba tinkama. Vertinimo rezultatas atspindės faktines rinkos sąlygas ir aplinkybes tikrąją vertinimo dieną, o ne praeitą ar būsimą datą. Vertinimo data ir vertinimo ataskaitos data gali skirtis, tačiau ataskaitos data negali būti ankstesnė už vertinimo datą. Apibrėžime taip pat daroma prielaida, kad tuo pačiu metu atsiskaitoma už pardavimo sutartį be jokio kainos pasikeitimo, kuris atsirastų sudarant sandorį pagal rinkos kainą.
– „... tarp norinčio pirkėjo...“ reiškia žmogų, kuris turi motyvą pirkti, bet nėra verčiamas to daryti. Šis pirkėjas netrokšta ir nėra pasiryžęs pirkti bet kokia kaina. Šis pirkėjas perka remdamasis esamomis rinkos realijomis ir pagal dabartines rinkos prognozes, o ne remdamasis įsivaizduojama ar hipotetine rinka, kurios negalima įrodyti ar tikėtis, kad ji egzistuoja. Numatytas pirkėjas nemokės didesnės kainos, nei reikalauja rinka. Dabartinis nekilnojamojo turto savininkas yra įtrauktas į „rinką“ sudarančių asmenų.
- „... norintis pardavėjas...“ nėra nei pardavėjas, kuris nori parduoti dėl per didelio noro ar prievartos bet kokia kaina, nei pardavėjas, pasiryžęs gauti kainą, kuri negali būti laikoma pagrįsta dabartinėje rinkoje. Norintis pardavėjas turi motyvaciją parduoti turtą rinkos sąlygomis geriausia kaina, pasiekiamas atviroje rinkoje po tinkamos rinkodaros, kad ir kokia ta kaina būtų. Neatsižvelgiama į faktines tikrojo savininko aplinkybes, nes „norintysis pardavėjas“ yra hipotetinis savininkas.
- "... komerciniame sandoryje..." - reiškia sandorį tarp šalių, kurios tarpusavyje nesieja ypatingų ar ypatingų santykių, dėl kurių kainų lygis taptų nebūdingas rinkai arba padidėtų dėl ypatingos vertės elemento. Daroma prielaida, kad sandoris rinkos verte vyksta tarp nesusijusių šalių, kurių kiekviena veikia savarankiškai.
- „...po tinkamo rinkodaros...“ reiškia, kad turtas bus pateiktas rinkai tinkamiausia forma, kad būtų galima jį parduoti už geriausią priimtiną kainą, remiantis rinkos vertės nustatymu ekspozicijos laikotarpis gali skirtis priklausomai nuo rinkos sąlygų, tačiau jo turi pakakti, kad į turtą būtų atkreiptas pakankamas potencialių pirkėjų dėmesys.
- „... kurioje šalys elgėsi kompetentingai ir apdairiai...“ daro prielaidą, kad tiek pirkėjas, norintis pirkti, tiek pardavėjas, norintis parduoti, yra pakankamai informuoti apie turto prigimtį ir savybes, jo faktinį ir galimą naudojimą, nes taip pat rinkos būklės įvertinimų data. Tikimasi, kad kiekvienas veiks pagal savo interesus, kompetentingai ir apdairiai, kad gautų geriausią kainą pagal savo pozicijas sandoryje. Apdairumą lemia požiūris į rinkos būklę vertinimo dieną, o ne požiūris į naudą vėliau. vėlyvas laikas. Rinkoje, kurioje kainos krenta, parduoti nekilnojamąjį turtą mažesne nei ankstesnis rinkos kainų lygis yra neprotinga. Tokiais atvejais, kaip ir kitose pirkimo ir pardavimo situacijose rinkose, kuriose kainos kinta, apdairus pirkėjas ar pardavėjas veiks pagal geriausią sandorio metu turimą rinkos informaciją.
- „... ir be prievartos...“ reiškia, kad kiekviena šalis yra suinteresuota sudaryti sandorį, tačiau nė viena iš jų nėra verčiama ar verčiama prieš savo norą jį sudaryti.

Rinkos vertė suprantama kaip nekilnojamojo turto vertė, įvertinta neatsižvelgiant į pirkimo-pardavimo sandorio užbaigimo išlaidas ir su sandoriu susijusius mokesčius.

Integruotas rinkos vertės nustatymo turinys yra geriausio ir labiausiai sąvoka efektyvus naudojimas. Nekilnojamojo turto vertė geriausio ir efektyviausio naudojimo metu yra maksimali ir atitinka rinkos vertę.

Pagal rinkos vertė reiškia labiausiai tikėtiną kainą, už kurią prekė ar paslauga gali būti parduodama laisvoje rinkoje esant aršiai konkurencijai, kai sandorio šalys elgiasi protingai, turėdamos visą reikiamą informaciją, o sandorio kainai neturi įtakos aplinkybėmis, tai yra, kai:

viena iš sandorio šalių neprivalo parduoti vertinamo objekto, o kita šalis neprivalo priimti vertinamo objekto;

sandorio šalys yra pakankamai informuotos apie sandorio dalyką ir veikia savo interesais;

vertinimo objektas yra atviroje rinkoje naudojant viešą pasiūlymą, būdingą tiems patiems vertinimo objektams;

sandorio kaina yra pagrįstas atlygis už vertinimo objektą ir nėra prievolės užbaigti sandorį kiekvienos sandorio šalies atžvilgiu;

Už vertinimo objektą atsiskaitoma grynaisiais pinigais.

Rinkos vertės samprata

Rinkos vertė – tai apytikslė kaina, už kurią turtą būtų galima parduoti laisvoje rinkoje, atsižvelgiant į konkurenciją. Nustatydami jį, turite atsižvelgti į daugelį veiksnių, įskaitant tokius nenuspėjamus, kaip rinkos dalyvių elgesys.

Prieš apskaičiuojant išlaidas, atliekama visos informacijos analizė.

Įmonės rinkos vertė – tai įmonės vertės nustatymas pagal jos pelną. Vertinimas atliekamas dviem būdais:

remiantis organizacijos nuosavybe.

remiantis esamu turtu ir naudojamomis technologijomis, kurios įmonei atneš pinigų ateityje.

Vertinimas suponuoja objekto ir subjekto egzistavimą. Objektas yra pati įmonė. Subjektas yra tas, kuris nustato rinkos vertę. Paprastai tai yra profesionalūs vertintojai.

Kokie veiksniai turi įtakos rinkos vertei

Paklausa. Nurodo vartotojų pageidavimus. Šis veiksnys apima visų galimų pavojų įvertinimą.

Įmonės naudingumas. Organizacija pripažįstama naudinga tik tada, kai ji yra naudinga savininkui. Paprastai nauda yra pelningumas. Didėjant naudingumui, didėja ir rinkos vertė.

Pelnas. Tai yra skirtumas tarp pajamų ir išlaidų.

Laikas. Laikomas laikotarpis, per kurį tikimasi gauti pelną. Daugelis įmonių turi atidėtą pelną. Pavyzdžiui, įmonė į gamybą pristatė naują įrangą. Tai būtina norint padidinti pelną, tačiau ilgalaikėje perspektyvoje pajamos tik didės.

Esami apribojimai. Pavyzdžiui, valstybės įvestos ribojančios priemonės. Kuo daugiau apribojimų, tuo mažesnė rinkos vertė.

Rizikos. Tai reiškia pajamų trūkumo riziką ateityje.

Likvidumas. Didesnis turto likvidumas teigiamai veikia įmonės vertę.

Varzybos. Įmonės, turinčios didelę paklausą ir veikiančios mažos konkurencijos srityje, turi didžiausią rinkos vertę. Didelis skaičius konkurentai mažina rinkos vertę.

Pasiūlos ir paklausos santykis. Paklausą lemia investuotojų mokumas, galimybė pritraukti trečiųjų šalių lėšų, taip pat daugelis kitų faktorių.

Kaip matote, rinkos vertę įtakoja daug veiksnių. Dėl šios priežasties rinkos vertės skaičiavimą rekomenduojama patikėti profesionaliems vertintojams. Specialistai gali tinkamai išanalizuoti rinkos situaciją ir atsižvelgti į įvairius veiksnius.

Kada reikia žinoti rinkos vertę?

Rinkos vertę vertina vertintojas, ypač šiais atvejais:

perleidžiant turtą valstybės poreikiams;

nustatant neapleidžiamų bendrovės akcijų, kurias bendrovė įsigyja visuotinio akcininkų susirinkimo sprendimu arba bendrovės valdybos (stebėtojų tarybos) sprendimu, vertę;

nustatant užstato, įskaitant hipoteką, vertę;

nustatant nepiniginių įnašų į įstatinį (akcinį) kapitalą vertę;

nustatant bankrutuojančio skolininko turto vertę;

nustatant neatlygintinai gautų vertybių vertę.

Rinkos vertės nustatymo problemos

Rinkos vertė apskaičiuojama atsižvelgiant į šias užduotis:

Įmonės efektyvumo didinimas.

Akcijų rinkos vertės biržoje įvertinimas.

Planų parduoti įmonę vertės nustatymas.

Poreikis paskirstyti vieno iš dalyvių dalį.

Organizacijos likvidavimas.

Pasiruošimas organizacijos perėmimui.

Įmonės plėtros plano rengimas.

Finansinio tvarumo siekimas.

Įmonės galimybių skolinti su užstatu analizė.

Turto draudimas.

Valdymo sprendimų priėmimas.

Investicinių projektų kūrimas.

Rinkos vertės nustatymo metodai

Yra trys rinkos vertės nustatymo būdai:

Pajamų metodas. Jo pagrindas – numatomos maksimalios įmonės pajamos.

Brangus metodas. Aktualu, jei įmonė neturi stabilių pajamų.

Metodas tinka balansui sureguliuoti. Kaip atlikti skaičiavimus? Reikia rasti turto rinkos vertę ir iš jos atimti įmonės įsipareigojimus.

Šį metodą galima suskirstyti į dar du būdus.

Grynųjų aktyvų metodas: įsipareigojimų suma atimama iš rinkos vertės.

Likvidacinės vertės metodas: suma, gauta pardavus turtą individualiai.

Lyginamasis metodas. Nagrinėjamas metodas praktiškai nenaudojamas. Taip yra dėl to, kad rezultatai yra labai apytiksliai.

Paprastai įmonės naudoja vieną iš pirmųjų dviejų būdų. Tikslus apibrėžimas Metodas priklauso nuo to, ar įmonė turi stabilias pajamas.

Vis dar turite klausimų apie apskaitą ir mokesčius? Paklauskite jų apskaitos forume.

Rinkos vertė: informacija buhalteriui

Dėl bendros ekonominės vertės rodiklių, „popierinės“ kapitalizacijos, įmonių savikainos ir kainos perkamumo ir nepardavimo
Įmonė tampa ne rinkos. Įmonių rinkos vertės fetišizavimas ją nustatant ... nuo apskaičiuotos įmonių sąlyginės rinkos vertės, apskaičiuotos rinkos kainos... ne rinkos vertinimo rezultatas vadinamas rinkos verte, po kurios kadastrinė vertė. (apmokestinamasis ... ekonomiškai teisingai įmonių rinkos vertei nustatyti Raktažodžiai: įmonė... įmonės tampa ne rinkos. Įmonių rinkos vertės fetišizavimas nustatant jos...
Patikima vertė, patikima kaina ir patikima įmonės kapitalizacija
Nevartokite sąvokų ir terminų „rinkos vertė“, „tikroji vertė“ ir „...abejoju, kad frazė „kažko rinkos vertė“ yra mokslinė... autoriaus, sąvokos „rinkos vertė“ ir „teisinga“. vertė“ tradiciškai vartojami neteisingai „akcijos, ... sąžininga“ ir tikrai ekonomiškai teisinga įmonės paprastųjų akcijų rinkos vertė. El. pašto adresas... nenaudokite sąvokų ir terminų „rinkos vertė“, „tikroji vertė“ ir „...
Nekilnojamojo turto mokesčių pakeitimai: ar reikia skubėti ginčyti kadastrinę vertę
Jo kadastrinė vertė ir rinkos vertės vertė, nustatyta kaip kadastrinė, ... metodika (pvz., PVM neįskaitant iš objekto rinkos vertės kapitalinė statyba; pagal esamą situaciją... bet kitas ne); nustatant rinkos vertę žemės sklypas ilgalaikio... ploto teisė nustatoma rinkos vertės skaičiavimų nebuvimas, laikomas klaida žemės sklypai Atlikdamas... vertinimą, vertintojas „apskaičiavo faktiškai pastatytų pagerinimų pakeitimo rinkos vertę...
Įmonių vertės, rinkos kapitalizacijos ir kitų vertinamų rodiklių klausimu
Atitinkamų analogiškų objektų skaičiaus atvejis. Įmonių rinkos vertė ir investicijų vertė... niekas nekovoja. Remdamiesi chimerine vertinimo objektų „rinkos verte“, kadastriniai vertintojai nustato... įmonių ekonomiškai teisingos rinkos vertės nustatymo formulę. Straipsnio el. pašto adresas yra... .html Pastaba: ekonomiškai teisinga verslo rinkos vertė šiuo metu yra...
Įmonių pagrindinių vertės, sąnaudų ir kainų rodiklių sistema
Vertinimo objektų vertę rodo jų rinkos vertė, kuri iš prigimties niekada... neprilyginama jų neegzistuojančiai rinkos vertei, o tai yra argumentuota... požiūrio priežastis. Be to, įmonių rinkos vertė, klaidingai pripažinta netinkama, nėra... į sąvokų aparatą įvedant įmonės rinkos vertės sampratą ir daugelį kitų rūšių...
Turto vertės sumažėjimo testo atlikimas
... (uragano padariniai). Tokios įrangos vidutinę rinkos vertę Komisija nustatė atsižvelgdama į dabartinę...
Pagrindiniai netikri postulatai mokomojoje ir mokslinėje literatūroje apie vertinimą, Rusijos Federacijos teisės aktuose dėl vertinimo veiklos, federaliniuose ir tarptautiniuose vertinimo standartuose
Postulatai yra susiję su sąvokomis ir terminais „rinkos vertė“, „investicinė vertė“, „tikroji vertė...“ sąvokos ir termino „rinkos vertė“ vartojimu ypač kaip pagrindine... šiuo metu kadastrinė vertė. teoriškai ir nepagrįstai prilyginamas „rinkos“ vertei .. tarptautiniai ir federaliniai vertinimo standartai, rinkos vertė, investicijų vertė, tikroji vertė, ... postulatai yra susiję su sąvokomis ir terminais „rinkos vertė“, „investicinė vertė“, „tikrasis“. ...
Papildomos finansinės investicijos
Viskas gerai. Visoms kitoms sąlygoms esant vienodai, įmonės nuosavybės priemonių rinkos vertė turėtų padidėti... jei organizacija perkainotų esama rinkos verte finansinę investiciją į įmonę, kuri... prilygsta papildomos investicijos dydžiui, nes rinkos vertė formuojama atsižvelgiant į visą visuminę... o išlaidos iš faktinių finansinės investicijos rinkos vertės pokyčių bus... vėlesnio rinkos vertės augimo laipsnis. Organizacija yra investuotoja į savo...
Įteisintas netikras ekonomiškai didelių įmonių vertinimas Rusijoje
Minėtas įstatymas priima jo rinkos vertę, kurios gamtoje nėra... ir rinkos kapitalizacija egzistuoja, tačiau rinkos vertė ir rinkos bendroji ekonominė vertė... neegzistuoja realus pasaulis rinkos kaina; antra – labai abejotina investicinė vertė...
Dar vienas grįžimas prie sąvokų „kaina“ ir „kaina“ klausimo.
O tokių objektų tikrosios vertės ir rinkos vertės sąvokos, neteisėtumas... jų vidutinę rinkos kainą pakeisti neegzistuojančios rinkos vertės sąvoka rekomenduojant naudoti lyginamuosius metodus... termino reikėtų vengti. Frazė „rinkos vertė“, dėl jos nemoksliškumo ir... bei tokių objektų tikrosios vertės ir rinkos vertės terminų, neteisėtumo rekomenduojant... jų vidutinę rinkos kainą pakeisti neegzistuojančios rinkos vertės sąvoka. metodų naudojimas...
„Teoreetikų“, vertinimo klausimų dėstytojų ir ekonomiškai reikšmingų įmonių vertintojų sąmokslas parduotuvėje prieš šiuolaikinių kūrybinių metodų taikymą patikimai vertei nustatyti.
Verslas“. Gamtoje neegzistuojantis terminas „rinkos vertė“ atkakliai primetamas vertintojams... Tuo tarpu šiandien neegzistuojančios nekilnojamojo turto rinkos vertės rodiklius rekomenduojama tapatinti su rodikliais..., nustatytais. jo rinkos vertės nustatymo dieną tūkstančiai rublių / standartinė valanda; ... D. Standartinis pajamų metodas įmonės rinkos vertei ir rinkos kainai nustatyti (... įmonių ekonomiškai teisingos rinkos vertės nustatymo formulė El. pašto adresas internete ...
Daugkartinis rinkos kainos viršijimas nekilnojamojo turto sandoriuose kelia riziką ginčuose su mokesčių institucijomis dėl nepagrįstos mokestinės lengvatos gavimo.
Ekonominės paslaugos(specialistai) organizacijos atsargų rinkos vertei įvertinti, kai jų fizinės vertės mažėja... 10 Kreditas 94 - kapitalizuojamas atsargų rinkos verte (atsižvelgiant į fizinę būklę)... . 1 valgomasis šaukštas. Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 111 straipsnis. Rinkos vertė nustatyta atsižvelgiant į fizinę būklę...

Klausimai egzaminui

Rinkos kaina

Pagal objekto rinkos vertė kaina pagrįsta, turintys visa reikalinga informacija ekstremaliomis aplinkybėmis, tai yra, kai:

- kaina

Ypatingų aplinkybių nebuvimas reiškia, kad kiekviena iš sandorio šalių turi motyvus užbaigti sandorį, o šalys nėra verčiamos užbaigti sandorį.

Kainos ir vertės samprata.

(Tarptautiniai vertinimo standartai Bendrosios sąvokos ir vertinimo principai“)..

4.2. Kaina yra terminas, nurodantis pinigų sumą, kurios prašoma, siūloma ar sumokėta už prekę ar paslaugą. Pardavimo kaina yra fait accompli neatsižvelgiant į tai, ar tai buvo viešai paskelbta, ar laikoma paslaptyje. Dėl konkrečių pirkėjų ir pardavėjų finansinių galimybių, motyvų ar ypatingų interesų už prekes ar paslaugas sumokėta kaina gali neatitikti vertės, kurią kiti galėtų „priskirti“ toms prekėms ar paslaugoms. Tačiau kaina dažniausiai yra rodiklis santykinė vertė konkretus pirkėjas ir (arba) pardavėjas tam tikromis aplinkybėmis nustato toms prekėms ar paslaugoms.

4.5. Kaina yra ekonominė sąvoka, susijusi su kaina, dėl kurios turimų prekių ar paslaugų pirkėjai ir pardavėjai greičiausiai susitars. Kaina yra ne faktas, o numatoma konkrečių prekių ir paslaugų kainos vertė konkrečiu momentu pagal pasirinktą vertės aiškinimą. Ekonominė koncepcija vertė atspindi rinkos požiūrį į naudą, kurią vertinimo dieną gauna tie, kurie turi šias prekes arba naudojasi šiomis paslaugomis.

(FSO 2). Nustatant vertinimo objekto kainą, nustatoma siūloma pinigų suma , paprašytas arba sumokėtas baigto ar planuojamo sandorio dalyvių vertinimo objektui.

Kaina - už vertinamą turtą ar jos ekvivalentą pasiūlyta ar sumokėta pinigų suma.

Kaina- Fait accompli!

(FSO 2). Nustatant vertinimo objekto vertę, ji nustatoma apskaičiuota vertė kainos vertinimo objekto, nustatyto vertinimo dieną pagal pasirinktą vertės rūšį. Sandorio sudarymas su vertinimo dalyku nėra būtina sąlyga nustatyti jo vertę.

(FSO 2). Rinkos vertę vertina vertintojas, ypač šiais atvejais:

- paimant turtą valstybės poreikiams;

Nustatant visuotinio akcininkų susirinkimo sprendimu arba bendrovės direktorių valdybos (stebėtojų tarybos) sprendimu bendrovės įsigytų neapleidžiamų bendrovės akcijų vertę;

- nustatant užstato vertę, įskaitant hipoteką;

- nustatant nepiniginių įnašų į įstatinį (akcinį) kapitalą vertę;

- nustatant skolininko turto vertę bankroto proceso metu;

- nustatant neatlygintinai gauto turto vertę.

(FSO 2). Vartojant vertės sąvoką atliekant vertinimo veiklą, nurodoma konkreti vertės rūšis, kurią lemia vertinimo rezultato paskirtis.

(FSO 2). Vykdant vertinimo veiklą jie naudojami šių tipų vertinamo dalyko vertė:

Rinkos kaina;

Investicijų kaina;

Likvidacinė vertė;

kadastrinė vertė.

Vertinimo objektai.

Vertinimo objektai apima:

atskiri materialūs objektai (daiktai);

daiktų, sudarančių asmens turtą, visuma, įskaitant tam tikros rūšies turtą (kilnojamąjį ar nekilnojamąjį, įskaitant įmones);

nuosavybės ir kitos nuosavybės teisės į turtą ar atskirus daiktus iš turto;

reikalavimo teisės, pareigos (skolos);

darbai, paslaugos, informacija;

kiti civilinių teisių objektai, kurių atžvilgiu teisės aktų Rusijos Federacija nustatė jiems galimybę dalyvauti civilinėje apyvartoje.

Vertinimo praktikoje įprasta suskirstyti:

Vertinimo principai.

Vertinimo proceso teorinis pagrindas yra vertinimo principų sistema, kuria grindžiamas turto vertės apskaičiavimas.

Vertinimo principai formuoja pirminį rinkos dalyvių požiūrį į vertinamo objekto vertę.

Vertinimo teorijoje įprasta išskirti keturias vertinimo principų grupes:

1. Grupė: principai, pagrįsti potencialaus savininko nuomone;

2. Grupė: principai, susiję su turto valdymo ir eksploatavimo efektyvumu;

3. Grupė: Poveikio pagrįsti principai išorinė aplinka;

4. Principas geriausias ir efektyviausias naudojimas (LNEI, NNEI).

Naudingumo principas.

Naudingumo principas reiškia, kad kuo labiau vertinimo objektas gali patenkinti savininko poreikį ar poreikį, tuo didesnis jo naudingumas, taigi ir vertė.

Naudingumas veikia kaip subjektyvi vertybė, kurią vartotojas priskiria tam tikram objektui, išreiškia jo individualų skonį ir pageidavimus. Ekonominiame vertinime naudingumą lemia pajamų ar kitos naudos iš turto gavimo dydis ir laikas.

Pakeitimo principas.

Pakeitimo principas reiškia, kad jei yra tam tikras skaičius vienarūšių (naudingumo ar pelningumo požiūriu) nuosavybės objektų, didžiausia paklausa bus mažiausią kainą turintiems objektams.

Šis principas grindžiamas pirkėjo alternatyvaus pasirinkimo galimybe, t.y. vertinamo turto vertė priklauso nuo to, ar rinkoje yra panašių ar pakaitinių savybių.

Laukimo principas.

Tikėjimo principą lemia tai, kokių pajamų ar patogumo iš vertinamo turto naudojimo, įskaitant pajamas iš vėlesnio perpardavimo, tikisi gauti potencialus savininkas.

Šiuo principu grindžiamas vertinimas pajamų metodas ir apibūdina potencialaus savininko požiūrį į būsimas pajamas ir jų dabartinę vertę.

Prisidėjimo principas.

Įnašo principas yra toks, kad norint įvertinti vertinimo objekto vertę, būtina nustatyti kiekvieno veiksnio indėlį ir jo esminiai elementai formuojant naudingumą, taigi ir objekto vertę.

Įnašo principas yra pagrįsta kiekvieno elemento, kurį jis prisideda prie bendros objekto kainos, kainos įvertinimu. Atsižvelgiama tiek į įnašo (elemento) buvimo, tiek į jo nebuvimo įtaką vertinimo objekto vertės pokyčiui.

Kitaip tariant, įnašas yra tas turto vertės padidėjimas, atsirandantis dėl konkretaus veiksnio ar jo elementų buvimo.

Įnašo principas dažnai naudojamas siekiant nustatyti perteklinius arba trūkstamus geriausio ir veiksmingiausio naudojimo analizės patobulinimus. Pagrindinė problema, susijusi su įnašo vertės įvertinimu, yra ta, kad praktiškai daug elementų, turinčių įtakos vertei, retai gali būti išskirti gryna forma nuo vertinamo ar prie jo pridedamo turto sudėties. Pirkėjas vertinimo objektą vertina kaip vientisą kompleksą, o ne kaip atskirų komponentų sumą, ir neatlieka elementų skaičiavimų.

Analizuojant trūkstamus ar perteklinius elementus, vertinant objekto vertę, būtina atsižvelgti į galimybę atlikti patobulinimus (ar pašalinti nereikalingus elementus), dėl kurių padidės objekto vertė. Kuriame pajamos, gautos dėl papildomų patobulinimų, turi viršyti įvestų elementų savikainą.

Pusiausvyros principas.

Pusiausvyros principas remiasi tuo, kad kuo harmoningesni ir labiau subalansuoti objekto elementai, tuo didesnė jo vertė rinkoje.

Pavyzdžiui: gero išplanavimo gyvenamasis namas su apgalvota komunikacijų sistema turi didesnę vertę nei objektas, kurio elementai yra mažiau subalansuoti; restorano su erdvia sale kaina bus didesnė nei panašaus restorano, kuriame lankytojams priimti įrengta siaura, pailga patalpa, kaina.

Vadovaujantis balanso principu, reikėtų atsižvelgti ir į viešbučių, restoranų ir mažmeninės prekybos įmonių skaičių toje pačioje teritorijoje.

Objekto elementų balansas nustatomas pagal rinkos reikalavimus. Investicijų laiko ir apimties bei statybų laiko disbalansas gali lemti lėšų „įšaldymą“ arba, jei jų trūksta, statybų „įšaldymą“. Nepakankamas patobulinimas ar perkrovimas jais gali lemti vertinamo turto vertės sumažėjimą.

Pakeitus vieną ar kitą komponentą, būtiną normaliam vertinamo turto funkcionavimui, turto vertė gali padidėti arba sumažėti.

Pagal pusiausvyros principą daroma prielaida, kad kiekvienam žemės naudojimo tipui reikalingi tam tikri sklypo komponentai, optimalus derinys kuri užtikrina maksimalią nekilnojamojo turto vertę.

Kitaip tariant, bet kokio tipo nekilnojamasis turtas atitinka optimalų sąveikaujančių elementų derinį nekilnojamojo turto objekto struktūroje, nekilnojamojo turto klases rajono ar miesto (gyvenvietės) mastu, kuriame pasiekiama pusiausvyros būsena, užtikrina didžiausią viso objekto vertę.

Pusiausvyra pažeidžiama, jei žemės sklype esantys statiniai yra nepakankamai patobulinti arba, priešingai, turi per daug pagerintų, pavyzdžiui, jo dydžio atžvilgiu.

Nekilnojamojo turto objektams balansas pasižymi ekonominiai rodikliai pajėgumų ir efektyvumo .

Talpa parodo, kiek nekilnojamojo turto objektų galima prijungti prie tam tikro žemės sklypo, tuo tarpu vietos valdžia institucijos gali reguliuoti nekilnojamojo turto parametrus: aukštį, užstatymo tankumą, žemės naudojimo efektyvumą; nustato kraštovaizdžio, istorinių pastatų išsaugojimo, istorijos ir kultūros paminklų apsaugos, aplinkosaugos ir kt.

Efektyvumas nustatomas pagal pelno lygį, kurį parduodant galima gauti sujungus žemės sklypą su jame esančiais pastatais įvairių projektų pokyčius.

Atskyrimo principas.

Peržiūrint galimi variantai turi būti atsižvelgta į vertinimo objekto pelningumo didinimą atskyrimo principas, t.y. pats objektas ir turtinės teisės į jį. Tai dažnai naudojama nekilnojamojo turto vertinime.

Atskyrimo principas reiškia, kad fiziniai nekilnojamojo turto elementai ir turtinės teisės į juos gali būti dalijami ir jungiami taip, kad būtų pasiekta maksimali turto vertė.

Charakteristika nekilnojamasis turtas yra tai, kad jo negalima perkelti iš vienos vietos į kitą, t.y. turi fiksuotą vietą. Todėl nekilnojamojo turto perdavimas iš pardavėjo pirkėjui įvyksta perleidžiant teises į jį. Kuo tobulesnis reglamentas reglamentuojant įvairias teises į nuosavybę ir jų perėmimą, nekilnojamojo turto rinka yra platesnė ir dinamiškesnė, tuo mažesnis rizikos laipsnis ir racionalesnės išlaidos, susijusios su nekilnojamojo turto įsigijimu.

8. Trečiajai principų grupei priklauso: 1) pasiūlos ir paklausos principas, 1) konkurencijos principas, 3) atitikties principas, 4) išorinės aplinkos pokyčių principas.

Konkurencijos principas.

Konkurencijos principas Tai reiškia, kad vertinimo objektų kainos nustatomos per nuolatinę konkurenciją tarp rinkos dalyvių, kurie siekia gauti maksimalų pelną.

Didelė grąžos norma skatina kapitalo pritraukimą, pavyzdžiui, į nekilnojamojo turto rinką ir didina konkurenciją.

Teigiamas konkurencijos vaidmuo yra tas, kad tik konkurencinėje rinkoje galima nustatyti rinkos vertę, kai ji išlygina investicijų grąžą skirtinguose nekilnojamojo turto rinkos segmentuose. Tačiau esant monopolijai, perteklinis pelnas sukuria destruktyvią konkurenciją, kenkia rinkos mechanizmų veikimui ir galiausiai sukelia vertinamo objekto rinkos vertės iškraipymą. Šis procesas ypač pavojingas mūsų šaliai būdingos nekilnojamojo turto, ypač žemės, atsiradimo ir formavimosi stadijai.

Konkurencijos principo laikymasis pasireiškia tuo, kad jeigu nekilnojamojo turto rinkoje tikimasi konkurencijos sustiprėjimo, vertintojas arba sumažina prognozuojamų pajamų dydį, arba padidina rizikos laipsnį. Be to, nekilnojamasis turtas, kuris šiandien turi ekonominių pranašumų, nebūtinai jų išliks ir ateityje. Todėl, jei savininkas gauna pajamų, viršijančių rinkos vidurkį, tada jų tolesnio gavimo tikimybė reikalauja kruopštaus pagrindimo, pavyzdžiui, ilgalaikių nuomos sutarčių sudarymo.

Klausimai egzaminui

1. Vertinimo veiklos samprata, rinkos vertė.

2. Kaina ir vertė, vertės rūšys, išskyrus rinkos vertę.

3. Vertinimo veiklos subjektai.

4. Vertinimo objektai, kilnojamieji ir nekilnojamieji daiktai.

5. Vertinamo turto rūšys.

6. Vertinimo principai, pirmoji principų grupė.

7. Vertinimo principai, antroji principų grupė.

8. Vertinimo principai, trečioji principų grupė.

9. Vertinimo principai. LNEI (NNEI)

Vertinimo veiklos samprata, rinkos vertė.

Vertinimo veikla suprantama kaip vertinimo veiklos subjektų veikla, kuria siekiama nustatyti rinkos ar kitas vertybes, susijusias su vertinimo objektais.

Rinkos kainaprekė (darbas, paslauga) - prekės (darbo, paslaugos) rinkos kaina yra kaina, nustatyta pasiūlos ir paklausos sąveikos rinkoje identiškų (o jei jų nėra, vienarūšių) prekių (darbų, paslaugų) palyginamomis sąlygomis. ekonominės (komercinės) sąlygos.

Pagal objekto rinkos vertė įverčiai suprantami kaip labiausiai tikėtini kaina , pagal kurią duotas vertinimo objektas gali būti susvetimėjęs atviroje rinkoje konkurencinėje aplinkoje, kai sandorio šalys veikia pagrįsta, turintys visa reikalinga informacija, o sandorio kaina neatspindi jokios ekstremaliomis aplinkybėmis, tai yra, kai:

Viena iš sandorio šalių neprivalo perleisti vertinimo objekto, o kita šalis neprivalo priimti įvykdymo;

Sandorio šalys puikiai žino sandorio dalyką ir veikia savo interesais;

Vertinimo objektas pateikiamas atviroje rinkoje per viešą pasiūlymą, būdingą panašiems vertinimo objektams;

- kaina sandoris yra pagrįstas atlyginimas už vertinimo objektą ir nebuvo jokios prievartos užbaigti sandorį sandorio šalių atžvilgiu;

Apmokėjimas už vertinimo objektą išreiškiamas pinigine forma.

(FSO 2) Sandorio šalių veiksmų pagrįstumas reiškia, kad sandorio kaina yra didžiausia pagrįstai prieinama kaina pardavėjui ir mažiausia pagrįstai prieinama kaina pirkėjui.