Ce este managementul încrederii - tipuri și instrucțiuni pentru transferul proprietății. Acord de management al încrederii

3. Beneficiarul (beneficiarul) poate fi fondatorul conducerii sau orice terț, cu toate acestea, cifrele beneficiarului și ale mandatarului pot să nu coincidă într-o singură persoană.

4. Fondatorul managementului poate transfera o parte din proprietatea sa sau chiar toate proprietățile sale în managementul fiduciar. Obiect managementul încrederii Pot exista diferite tipuri de proprietate, inclusiv întreprinderi, alte proprietăți imobiliare, valori mobiliare, inclusiv drepturi exclusive, necertificate etc. (articolul 1013 din Codul civil).

Referitor la specii individuale proprietate există anumite restricții privind transferul acestora către managementul trustului:

proprietate aflată sub control economic sau management operațional, nu poate fi transferat către managementul încrederii;
banii pot face obiectul administrării încrederii numai dacă sunt prevăzute de lege. Cu toate acestea, dacă banii sunt transferați către managementul trustului ca parte a unei întreprinderi ca complex de proprietate, atunci restricția specificată nu se aplică acesteia;
Atunci când transferați proprietăți grevate cu un gaj în gestionarea trustului, mandatarul trebuie avertizat despre acest lucru. Dacă nu știa și nu ar fi trebuit să cunoască această împrejurare, atunci are dreptul să rezilieze în instanță contractul de administrare a trustului de proprietate și să ceară plata remunerației care i se cuvine pe un an. În același timp, transferul bunurilor gajate în administrarea trustului nu îl privează pe creditorul gajist de dreptul de a executa silit asupra acestui bun (articolul 1019 din Codul civil).

5. În conformitate cu paragraful 1 al art. 1018 C. civ., proprietatea transferată în administrarea fiduciarului este separată de alte bunuri ale fondatorului managementului, precum și de proprietatea mandatarului. Această proprietate este reflectată de administrator într-un bilanț separat, iar contabilitatea independentă este menținută pentru aceasta. Pentru plățile pentru activități legate de managementul încrederii, se deschide un cont bancar separat.

O altă manifestare a izolării proprietății aflate în administrarea trustului este particularitățile executării silite asupra acesteia pentru datoriile fondatorului managementului - o astfel de recuperare este interzisă. Cu toate acestea, în caz de faliment al fondatorului managementului, administrarea fiduciară a acestei proprietăți este încetată și se duce la masa falimentului (articolul 1018 din Codul civil).

Condiții esențiale ale contractului. Drepturile și obligațiile părților

1. Clauza 1 a art. 1016 C. civ. precizează următorii termeni esenţiali ai prezentului acord:

compoziția proprietății transferate către managementul trustului;
numele persoanei juridice sau numele cetățeanului în interesul căruia se administrează proprietatea (fondatorul managementului sau beneficiarul);
cuantumul și forma remunerației către manager, dacă plata remunerației este prevăzută în contract;
durata contractului. Un contract de administrare a trustului de proprietate se încheie pe o perioadă de maximum cinci ani. Pentru anumite tipuri de bunuri transferate în administrarea trustului, legea poate stabili alte termene. De exemplu, art. 19 Legea federală din 11 noiembrie 2003 Nr. 152-FZ „Cu privire la titlurile ipotecare” a stabilit că perioada de valabilitate a contractului de administrare a trustului pentru acoperirea creditelor ipotecare nu trebuie să fie mai mică de un an și mai mare de 40 de ani.

În lipsa unei cereri din partea uneia dintre părți de reziliere a contractului la sfârșitul perioadei de valabilitate a acestuia, acesta se consideră prelungit pentru aceeași perioadă și în aceleași condiții ca cele prevăzute în contract.

Există o opinie că termenii esențiali ai contractului de administrare a trustului de proprietate ar trebui să fie, de asemenea, considerați procedura și momentul în care mandatarul poate prezenta un raport cu privire la activitățile sale.

Este firesc ca conditie esentiala Un contract de administrare a trustului de proprietate, ca orice acord în general, este subiectul său - acțiunile legale și efective ale administratorului în legătură cu proprietatea transferată lui pentru administrare.

2. Mandatarul exercită, în limitele prevăzute de lege și convenție, atribuțiile proprietarului în legătură cu bunul trecut în administrarea trustului. Cedarea bunurilor imobile este posibilă, însă, numai în cazurile prevăzute de contract (clauza 1 a art. 1020 din Codul civil). Legea sau acordul pot stabili alte restricții asupra puterilor administratorului (de exemplu, i se poate interzice să închirieze proprietatea ce i-a fost transferată).

Managerul face tranzacții în nume propriu, dar în același timp trebuie să indice că acționează în mod specific ca manager. Această condiție se consideră îndeplinită dacă, la efectuarea unor acțiuni care nu necesită documentare scrisă, cealaltă parte este informată despre efectuarea acestora de către mandatar în această calitate, iar în documente scrise după numele mandatarului se menționează „D.U.” făcut. (clauza 3 din art. 1012 Cod civil).

Este permisă indicarea faptului acțiunii unei persoane în calitate de mandatar în alt mod, pe lângă punerea mărcii „D.U.” (de exemplu, managerul consemnează în scris că acționează pe baza unui acord de administrare a încrederii). În caz de nerespectare această cerință mandatarul se consideră că a finalizat tranzacția în scop personal și răspunde pentru aceste obligații numai cu bunurile care îi aparțin personal.

3. Mandatarul este obligat să efectueze personal gestiunea. El poate încredința îndeplinirea acestei îndatoriri unei alte persoane numai în următoarele cazuri:

dacă este autorizat să facă acest lucru prin acord;
dacă ați primit consimțământul în scris de la fondatorul conducerii;
dacă este obligat să facă acest lucru din cauza unor circumstanțe care să asigure interesele fondatorului managementului sau beneficiarului și nu are posibilitatea de a primi instrucțiuni de la fondatorul managementului într-un termen rezonabil.

Mandatarul este răspunzător pentru acțiunile avocatului pe care l-a ales ca și pentru ale sale (clauza 1 a articolului 1021 din Codul civil).

4. Drepturile dobândite de mandatar ca urmare a acțiunilor de administrare fiduciară a proprietății sunt incluse în componența proprietății transferate administrației fiduciare. Obligațiile care decurg ca urmare a unor astfel de acțiuni ale mandatarului sunt îndeplinite pe cheltuiala acestui bun (clauza 2 din art. 1020 din Codul civil).

5. Mandatarului i se acordă dreptul de a utiliza metode de protecție proprie în legătură cu bunurile ce i-au fost transferate pentru administrarea trustului (revendicare, acțiune negativă etc.) (articolele 301, 302, 304, 305 din Codul civil).

6. O altă responsabilitate a mandatarului este aceea de a furniza fondatorului managementului și beneficiarului un raport privind activitățile sale în termenul și în modul stabilit prin contractul de administrare a trustului de proprietate (clauza 4 din art. 1020 Cod civil).

7. În conformitate cu art. 1023 C. civ., fondatorul conducerii este obligat să plătească administratorului o remunerație, precum și să ramburseze cheltuielile necesare efectuate de acesta în timpul administrării fiduciare a bunului, din veniturile din folosința acestui bun. Legea nu impune alte îndatoriri fondatorului conducerii.

Responsabilitatea părților conform contractului de administrare a trustului de proprietate

1. Responsabilitatea mandatarului trebuie împărțită în două tipuri: responsabilitate față de fondatorul managementului și beneficiar (adică în relațiile „interne”) și responsabilitate față de terți în procesul de desfășurare a activităților sale (în „extern” relaţii).

2. În ceea ce privește răspunderea mandatarului în relațiile „interne”, Codul civil conține urmând reguli(clauza 1 a articolului 1022): un mandatar care nu a dat dovadă de diligență cuvenită în timpul administrării în trust a proprietății trebuie să despăgubească fondatorul conducerii pentru pierderile cauzate de pierderea sau deteriorarea proprietății, ținând cont de uzura naturală a acestuia și profituri pierdute, iar beneficiarul - doar profituri pierdute.

Mandatarul răspunde pentru pierderile cauzate, cu excepția cazului în care face dovada că aceste pierderi au survenit ca urmare a unui caz de forță majoră sau a acțiunilor beneficiarului sau fondatorului conducerii.

Acordul poate prevedea furnizarea de către mandatar a unui gaj pentru a asigura despăgubiri pentru pierderile care pot fi cauzate fondatorului managementului sau beneficiarului prin executarea necorespunzătoare a contractului de administrare a trustului (clauza 4 din art. 1022 din Codul civil) .

3. În ceea ce privește responsabilitatea managerului în relațiile „externe”, la alin.3 al art. 1022 C. civ. prevede ordinul de executare silită asupra bunurilor pentru datorii apărute în legătură cu administrarea trustului:

În primul rând, executarea silită se aplică proprietății transferate către managementul trustului;
dacă o astfel de proprietate este insuficientă, atunci executarea silită se aplică bunurilor personale ale mandatarului;
dacă o astfel de proprietate nu este suficientă, atunci pedeapsa se aplică proprietății fondatorului managementului care nu a fost transferată în administrarea trustului.

4. Se stabilesc reguli speciale pentru cazul în care un mandatar acţionează peste puterile care i-au fost acordate sau cu încălcarea restricţiilor stabilite pentru el.

De regula generala Mandatarul poartă personal responsabilitatea pentru obligațiile relevante. În cazul în care terții care participă la tranzacție nu au știut și nu ar fi trebuit să cunoască despre excesul de autoritate sau despre restricțiile stabilite, obligațiile rezultate sunt supuse îndeplinirii în ordinea specificată mai sus. Fondatorul conducerii poate, în acest caz, să ceară mandatarului și despăgubiri pentru pierderile suferite de acesta.

5. Codul civil nu conține reguli speciale privind răspunderea fondatorului managementului (de exemplu, în cazul plății cu întârziere a remunerației către manager), ceea ce înseamnă că aceasta este determinată în conformitate cu prevederi generale privind răspunderea pentru încălcarea obligațiilor.

Rezilierea unui contract de administrare a unui trust de proprietate

1. Motivele pentru rezilierea unui contract de administrare a unui trust de proprietate includ următoarele:

decesul unui cetățean sau lichidarea unei persoane juridice - beneficiarul, dacă prin contract nu se prevede altfel;
recunoașterea ca insolvabil (falimentar) a unui cetățean-antreprenor care este fondatorul managementului;
decesul unui cetățean care este mandatar, recunoașterea acestuia ca incompetent, parțial incapabil sau dispărut, precum și recunoașterea unui antreprenor individual ca insolvabil (faliment);
refuzul beneficiarului de a primi beneficii conform contractului, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel;
refuzul administratorului sau al fondatorului managementului de a desfășura gestionarea încrederii din cauza incapacității administratorului de a efectua personal gestionarea proprietății;
refuzul fondatorului managementului de la contract pentru alte motive, sub rezerva plății către mandatar a remunerației prevăzute de contract.

2. În cazul în care una dintre părți refuză un acord de administrare a unui trust de proprietate, cealaltă parte trebuie să fie notificată cu trei luni înainte de încetarea contractului, cu excepția cazului în care acordul prevede o perioadă diferită.

3. La încetarea contractului, proprietatea aflată în administrare fiduciară este transferată fondatorului gestiunii, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (articolul 1024 din Codul civil).

4. Contractul se reziliază și la expirarea acestuia, întrucât contractul este caracterizat ca un contract pe durată determinată.

1. Managementul încrederii ca instituție a legii obligațiilor

În cazurile în care relațiile de administrare a încrederii apar nu în temeiul unui acord, ci din alte motive direct prevăzute de lege, un cetățean care nu este întreprinzător individual (de exemplu, tutore al unui minor sau un executor desemnat de testator) sau o companie non-profit poate acționa ca o organizație (de exemplu, o fundație), alta decât o instituție. Acesta din urmă, ca întreprindere unitară, nu are voie să acționeze ca mandatar, în primul rând din cauza naturii extrem de limitate a drepturilor asupra proprietății proprietarului (și a restricțiilor asociate cu privire la răspunderea proprietății sale).

În multe cazuri, relațiile de management al încrederii implică un beneficiar (beneficiar), care nu devine parte la acord. Din acest punct de vedere, un contract de administrare a trustului este un exemplu tipic de acord încheiat în favoarea unui terț (clauza 1 a art. 430 din Codul civil). Prin urmare, statutul beneficiarului este determinat de prevederile generale privind acest tip de contract. În special, beneficiarul are dreptul de a cere de la manager performanță în favoarea sa, iar consimțământul acestuia poate fi necesar pentru modificări anticipate sau rezilierea contractului.

Fondatorul însuși poate acționa în calitate de beneficiar, instituind managementul încrederii în favoarea sa. În niciun caz mandatarul nu poate deveni beneficiar (clauza 3 art. 1015 Cod civil), întrucât aceasta contravine esenței convenției în cauză.

3. Obiecte ale managementului încrederii

Obiectul managementului încrederii poate fi fie întreaga proprietate a fondatorului, fie o anumită parte a acesteia (lucruri sau drepturi separate). Dar nu orice proprietate poate acționa în această calitate. În conformitate cu paragraful 1 al art. 1013 din Codul civil, obiectele gestiunii fiduciare pot fi:

obiecte imobiliare individuale, inclusiv întreprinderi și alte complexe imobiliare;
valori mobiliare;
drepturi certificate de nedocumentati valori mobiliare;
drepturi exclusive;
alte bunuri (bunuri mobile și drepturi de creanță sau folosință), dacă este posibilă separarea și înregistrarea lui într-un bilanţ separat sau cont bancar (clauza 1 din art. 1018 C. civ.).

Astfel, în toate cazurile de mai sus vorbim nu doar despre proprietate definită individual, ci despre proprietate separată din punct de vedere juridic. Cert este că însăși esența managementului trustului nu permite posibilitatea amestecării proprietății aflate în administrare cu proprietatea administratorului însuși. În caz contrar, diverse neînțelegeri și chiar abuzuri ar deveni inevitabile: nu numai veniturile din folosirea unor astfel de bunuri s-ar amesteca, ci și drepturile și obligațiile care decurg din aceasta, iar proprietatea fondatorului aflat în administrare ar putea deveni obiect de recuperare prin creditori pentru datoriile personale ale managerului.

În consecință, se exclude transferul numai a lucrurilor mobile în managementul trustului, întrucât este imposibilă izolarea lor în sens legal (prin deschiderea unui bilanţ separat). Mai mult, acțiunile în justiție cu obiecte mobile reprezintă în multe cazuri tranzacții pentru înstrăinarea acestora, ceea ce exclude returnarea lor către proprietarul inițial. Prin urmare, este imposibil să faci, de exemplu, un obiect independent de management al încrederii, pietre prețioaseŞi metale pretioase. Un alt complex imobiliar, care, desigur, poate include lucruri mobile. În acest caz, obiectul contractului poate fi chiar o proprietate care nu există la momentul încheierii acestuia, de exemplu, produsele produse în viitor, fructele și veniturile dintr-un complex imobiliar transferate în administrarea trustului.

Excepție fac titlurile de valoare, care, chiar și ca lucruri mobile, au întotdeauna caracteristici care le individualizează din punct de vedere juridic. Dar chiar și atunci când se transferă valori mobiliare omogene aparținând diferiților fondatori în managementul trustului, în care combinarea acestor lucruri este permisă (Partea 1 a articolului 1025 din Codul civil), acestea trebuie totuși separate de proprietatea administratorului, inclusiv de cele similare. titluri de valoare deținute de acesta.

În acest caz, obiectul managementului trustului îl reprezintă în principal titlurile de capital - acțiuni și obligațiuni, deoarece majoritatea celorlalte tipuri de titluri, de exemplu, titlul de proprietate asupra bunurilor, sunt utilizate în circulație pe baza altor tranzacții. Multe tipuri de valori mobiliare, în special orice cambii și cecuri, pur și simplu nu pot servi drept obiect al acordului în cauză. Prin urmare, cel mai frecvent obiect al managementului îl reprezintă titlurile corporative - acțiuni, în special cele cu drept de vot, i.e. inclusiv competenţele de a gestiona afacerile societăţii emitente care le-a emis.

Acțiunile și obligațiunile, după cum se știe, sunt emise nu numai sub formă de titluri de valoare certificate (lucruri), ci și mult mai des sub formă de „înscriere în cont”. Prin urmare, în cele mai multe cazuri, vorbim în esență despre gestionarea încrederii drepturilor de proprietate. Drepturile de proprietate obligatorii, corporative și exclusive nu necesită o izolare specială suplimentară și pot fi transferate către managementul trustului, cu excepția cazului în care, desigur, acest lucru nu contrazice esența acestora (este evidentă, de exemplu, imposibilitatea transferării către managementul trustului a competențelor de un cumpărător sau vânzător, un avocat sau un agent sau drepturile unui participant parteneriat general etc.).

Numerarul nu poate deveni un obiect independent de administrare a trustului (clauza 2 din art. 1013 din Codul civil). De obicei, nu se referă la lucruri definite individual, iar atunci când sunt utilizate în circulația proprietății, dreptul de proprietate asupra bancnotelor corespunzătoare se pierde inevitabil și nu pot fi returnate proprietarului la sfârșitul contractului (mai ales că acesta din urmă nu este de obicei interesat să returneze aceleași bancnote, dar să primească mai mult decât valoarea nominală inițială).

Din acest motiv evident, activitățile societăților de administrare a fondurilor mutuale nu pot fi recunoscute ca un tip de management al trustului. fonduri de investitii, care „investesc” fondurile investitorilor lor în valori mobiliare, imobiliare, depozite bancare și alte proprietăți, i.e. nu le administrează pe baza unui acord de administrare a trustului, ci le înstrăinează pe baza unor contracte de cumpărare și vânzare, împrumuturi, depozite bancare etc. Cele de mai sus se aplică și „gestiunii trustului de bani”, inclusiv numerar, declarat „ mijloace de investiții în valori mobiliare” sau incluse în „fondurile generale” departamentul bancar„. Folosirea banilor în circulația proprietății în scopul creșterii acesteia se realizează sub alte forme civile, în primul rând contracte de împrumut și credit, depozite bancare, dar nu administrarea de trust.

În același timp, în anumite condiții, fondurile fără numerar listate într-un cont bancar (și, prin urmare, separate din punct de vedere juridic), care, după cum se știe, reprezintă dreptul de obligație al clientului față de bancă, pot fi transferate în managementul trustului. În acest sens, putem vorbi despre managementul încrederii cont bancar sau depozit bancar. Cu alte cuvinte, vorbim și despre gestionarea încrederii a drepturilor de proprietate.

Întrucât întreprinderile și instituțiile unitare nu pot fi participanți la relațiile de administrare a trustului, proprietatea proprietarului care le este atribuită prin dreptul de gestiune economică sau de conducere operațională nu poate deveni obiect al administrării trustului. Organizațiile de credit sunt private de dreptul de a-și transfera proprietatea pentru gestionarea trustului către alte organizații de credit.

În același timp, proprietățile care sunt gajate (de exemplu, imobile grevate cu o ipotecă) pot fi transferate către managementul trustului, deoarece debitorul ipotecar rămâne proprietarul său și își păstrează capacitatea de a dispune de el. Mai mult, implicarea unui manager profesionist în gestionarea unor astfel de bunuri poate crește semnificativ eficiența utilizării acestuia și poate ajuta gajatorul (fondatorul managementului) să-și îndeplinească obligațiile față de creditorul garantat.

Dar mandatarul trebuie avertizat de către fondator cu privire la grevarea bunului cu gaj, întrucât un astfel de bun poate deveni obiect al recuperării de către creditorul gajist și, prin urmare, poate fi supus retragerii din administrarea trustului (clauza 2 din art. 1019 din Codul civil). El însuși poate afla despre asta verificând regimul juridic proprietatea transferată conducerii. Dacă administratorul nu știa și nu ar fi trebuit să știe despre o astfel de grevare asupra proprietății, el are dreptul să rezilieze contractul de administrare a trustului în instanță și să încaseze o taxă anuală de la fondator.

Conținutul și executarea contractului de administrare a trustului de proprietate

1. Conceptul și conținutul unui acord de management al încrederii

Managementul încrederii a valorilor mobiliare

1. Acord privind gestionarea încrederii a valorilor mobiliare cu grad de emisiune

În rolul de fondator al managementului în numele Federația Rusă Ministerul Proprietății de Stat al Federației Ruse (fostul Comitetului Proprietății de Stat) acționează, iar administratorul acestor acțiuni este determinat pe baza rezultatelor unei competiții închise (licitație) organizată de Guvernul Federal. Numai organizațiile comerciale cu active nete (sau fonduri proprii) în cuantum de cel puțin 20 la sută din prețul acțiunilor transferate în administrarea trustului, precum și o licență de desfășurare a activităților de administrare a valorilor mobiliare. Fondatorul managementului în această situație acționează întotdeauna simultan în calitate de beneficiar.

Un proiect de contract de administrare a trustului pentru acțiunile specificate este în curs de elaborare de către o comisie pentru a organiza un concurs pentru dreptul de a încheia un contract de administrare a trustului pentru acestea. Părțile obligatorii ale acordului sunt atribuirea pentru administrarea trustului (care stabilește sarcinile mandatarului de a crește valoarea acțiunilor ce i-au fost transferate în vederea administrării și de a lichida datoria societății la plăți obligatorii) și programul de activitate al mandatarului, care sunt aprobate de comisia menționată. Acordul se încheie cu câștigătorul concursului în termen de o lună de la desfășurarea acestuia și se consideră încheiat din momentul semnării acestuia (și nu din momentul trecerii acțiunilor către conducere). În termen de 10 zile de la data semnării acordului, fondatorul se asigură că în registrul acționarilor se face o înscriere cu privire la transferul acțiunilor în gestiunea fiduciară.

Fondatorul transferă acțiuni în managementul trustului fără gaj și alte sarcini și, de asemenea, se obligă să nu le înstrăineze prin niciun mijloc pe durata contractului. La rândul său, mandatarul nu are dreptul de a dispune de acțiunile ce i-au fost transferate în vederea administrării și, în special, este lipsit de posibilitatea de a le gaja, de a le greva sau de a le înstrăina altfel. Votul de către administrator asupra acțiunilor ce i-au fost transferate trebuie să fie convenit în scris cu fondatorul, dacă vorbim despre efectuarea de modificări și completări la statutul societății, inclusiv cazuri de reorganizare sau lichidare a societății și modificarea mărimii capitalului său autorizat. , efectuând tranzacții majore în numele său, emitând valori mobiliare și aprobând rapoarte anuale.

Termenul de administrare fiduciară a acțiunilor menționate nu poate depăși 3 ani. O condiție obligatorie pentru administrare este constituirea unei garanții de către administrator, convenită cu fondatorul conducerii, fie sub forma unei garanții bancare irevocabile din partea băncii, fie a unui gaj având grad înalt lichiditatea bunurilor imobiliare sau a valorilor mobiliare proprii ale administratorului. Metoda specifică și cuantumul garanției (care în orice caz nu poate fi mai mică decât valoarea acțiunilor cedate în gestiune) se stabilește de către comisia de concurs.

Managerul este obligat să furnizeze fondatorului un raport privind activitățile sale de două ori pe an, iar acesta din urmă are dreptul să organizeze un audit al raportului de către un auditor independent (și să accepte raportul numai după acest audit). De asemenea, managerul trebuie să furnizeze fondatorului, la cererea acestuia, documentele necesareși informații despre activitățile sale, iar fondatorul are dreptul de a controla îndeplinirea de către administrator a tuturor obligațiilor care îi revin prin contract.

Remunerația managerului se plătește o singură dată, în cel mult 3 luni de la încetarea contractului. Valoarea remunerației către manager nu trebuie să depășească limita stabilită de Guvernul Federal. Comisia de concurs stabilește cuantumul maxim al compensației pentru cheltuielile necesare efectuate de manager. Remunerația administratorului și rambursarea cheltuielilor efectuate de acesta pot fi plătite exclusiv pe cheltuiala și în limita dividendelor aferente acțiunilor aflate în administrare.

Fondatorul are dreptul de a refuza unilateral contractul prin notificarea managerului cu cel puțin 10 zile înainte de încetarea contractului.

Comentarii-Metodologie

MANAGEMENTUL ÎNCREȘTIILOR, FONDURI DE INVESTIȚII MUTUE

CARACTERISTICI ALE MANAGEMENTULUI ÎNCREDELOR IMOBILĂ

ÎN în ultima vreme Din ce în ce mai mulți proprietari aleg să-și pună proprietatea existentă în managementul încrederii. Drept urmare, ei primesc un profit din utilizarea proprietății lor - cu toate acestea, minus costurile de întreținere a acesteia și remunerația mandatarului. Trebuie remarcat faptul că managementul încrederii în domeniul imobiliar are propriile sale caracteristici, pe care le vom discuta în materialul de mai jos.

Specificul administrării încrederii a proprietății este stabilit de capitolul 53 din Codul civil al Federației Ruse.

Conform articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse, în temeiul unui acord de administrare a trustului de proprietate, una dintre părți (fondatorul managementului) transferă proprietatea către managementul trustului pentru o anumită perioadă de timp către cealaltă parte (mandatarul). Mandatarul se obligă să administreze bunurile primite în temeiul acordului în interesul fondatorului managementului sau al persoanei specificate de acesta (beneficiarul).

În baza articolului 1014 din Codul civil al Federației Ruse, fondatorul managementului trustului în cazul general este proprietarul proprietății. Administratorul în conformitate cu articolul 1015 din Codul civil al Federației Ruse poate fi antreprenor individual sau organizare comercială, cu excepția unei întreprinderi unitare. Proprietatea nu este supusă transferului către conducerea unei agenții sau a unui organism guvernamental administrația locală(Clauza 2 a articolului 1015 din Codul civil al Federației Ruse). Mandatarul nu poate fi beneficiar în temeiul contractului de administrare a trustului.

În conformitate cu paragraful 1 al articolului 1013 din Codul civil al Federației Ruse, obiectele de gestionare a încrederii pot fi întreprinderi și alte complexe imobiliare, obiecte individuale legate de bunuri imobiliare, valori mobiliare, drepturi certificate prin titluri de valoare necertificate, drepturi exclusive și alte proprietăți. Proprietatea aflată sub control economic sau administrare operațională nu poate fi transferată către managementul trustului (clauza 3 a articolului 1013 din Codul civil al Federației Ruse).

Articolul 1017 din Codul civil al Federației Ruse prevede că un acord de administrare a trustului de proprietate trebuie încheiat numai în scris. Nerespectarea acestei cerințe atrage nulitatea contractului (Rezoluție FAS districtul Ural din 23 ianuarie 2008 Nr. F09-10967/07-C4 în dosarul Nr. A50-7673/2007-G27).

În acest caz, acordul de administrare fiduciară a bunurilor imobile trebuie încheiat în forma prevăzută pentru contractul de vânzare a bunurilor imobile. Transferul bunurilor imobiliare în managementul trustului este supus înregistrare de statîn același mod ca și transferul dreptului de proprietate asupra acestei proprietăți (clauza 2 din articolul 1017 din Codul civil al Federației Ruse).

În practică, se pune destul de des întrebarea: din ce moment se consideră încheiat un contract de administrare a trusturilor imobiliare?

Potrivit paragrafului 2 al articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse, dacă, în conformitate cu legea, transferul de proprietate este necesar și pentru încheierea unui acord, acordul este considerat încheiat din momentul transferului proprietății relevante. (Articolul 224 din Codul civil al Federației Ruse).

Clauza 1 a articolului 224 din Codul civil al Federației Ruse stipulează că transferul este livrarea unui lucru către dobânditor, precum și livrarea către un transportator pentru trimiterea către dobânditor sau livrarea către o organizație de comunicații pentru trimiterea dobânditorului lucruri înstrăinate fără obligaţia de livrare. Lucrul se consideră livrat dobânditorului din momentul în care intră efectiv în posesia dobânditorului sau persoanei indicate de acesta.

În virtutea paragrafului 1 al articolului 556 din Codul civil al Federației Ruse, transferul bunurilor imobiliare de către vânzător și acceptarea acestuia de către cumpărător se efectuează în conformitate cu un act de transfer sau alt document de transfer semnat de părți. Cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel, obligația vânzătorului de a transfera bunuri imobiliare către cumpărător se consideră îndeplinită după predarea acestei proprietăți către cumpărător și semnarea documentului de transfer relevant de către părți.

După cum s-a menționat mai sus, în conformitate cu paragraful 2 al articolului 1017 din Codul civil al Federației Ruse, transferul bunurilor imobiliare în administrarea trustului este supus înregistrării de stat în același mod ca și transferul proprietății asupra acestei proprietăți.

Articolul 550 din Codul civil al Federației Ruse stabilește forma unui contract de vânzare de bunuri imobiliare: un contract de vânzare de bunuri imobiliare se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți. Nerespectarea formei contractului de vânzare a bunurilor imobile atrage nulitatea acestuia.

Un acord în scris poate fi încheiat prin întocmirea unui document semnat de părți, precum și prin schimbul de documente prin comunicări poștale, telegrafice, teletip, telefonice, electronice sau de altă natură care să permită stabilirea în mod fiabil că documentul provine de la o parte. la acord (clauza 2 din articolul 434 Cod civil al Federației Ruse).

În conformitate cu paragraful 1 al articolului 551 din Codul civil al Federației Ruse, transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare în baza unui contract de vânzare imobiliar către cumpărător este supus înregistrării de stat.

Executarea unui contract de vânzare de bunuri imobiliare de către părți înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate nu este baza pentru modificarea relațiilor părților cu terții (clauza 2 a articolului 551 din Codul civil al Federației Ruse) .

După cum se menționează în paragraful 1 al articolului 12 din Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” (denumită în continuare Legea federală nr. 122-FZ) drepturi la imobiliare și tranzacțiile cu acesta sunt supuse înregistrării de stat în Registrul unificat al drepturilor de stat.

Pe baza analizei paragrafului 6 al articolului 12 din Legea federală nr. 122-FZ, Registrul de stat unificat al drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta conține înregistrări ale restricțiilor (obligații) de proprietate și ale altor drepturi asupra bunurilor imobiliare (servitute, ipotecă, administrare a trustului, închiriere, contract de concesiune, sechestru de proprietate, declarație de drept de creanță în legătură cu imobile etc.).

Potrivit pozitiei arbitrilor, prevazuta in Rezolutiile FAS din Districtul Ural din data de 11.04.2007 in dosarul nr. F09-2494/07-S6, Districtul FAS Volga din data de 24.01.2008 in cauza Nr. A49-2407/06-84/24 contractul fiduciar de gestionare a bunurilor imobile se consideră încheiat nu din momentul semnării acestuia de către părți, ci după transferul proprietății către mandatar, cu condiția ca acest transfer să fie certificat prin înregistrarea de stat. .

În plus, în Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 23 ianuarie 2008 Nr. F09-10967/07-S4, instanța a decis că competențele mandatarului de a dispune de bunuri apar numai din momentul statului. înregistrarea transferului bunurilor imobile către managementul trustului.

Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest, printr-o rezoluție din 10 iulie 2007 în dosarul nr. F04-4363/2007 (35794-A03-13), a trimis cauza spre o nouă examinare, indicând totodată că în conformitate cu art. 1012 din Codul civil al Federației Ruse, un acord de administrare a trustului de proprietate aparține categoriei de contracte reale și se consideră încheiat din momentul transferului proprietății.

În Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat din data de 26 iunie 2007, 19 iunie 2007 în dosarul nr. F03-A73/07-1/1656, instanța a indicat că nu contractul de administrare a trustului în sine este cel care este supusă înregistrării de stat, dar transferul proprietății în managementul trustului. Totodată, legislația actuală nu conține o interdicție privind executarea unui acord înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate.

Astfel, astăzi arbitrii nu au o opinie comună cu privire la momentul de la care se consideră încheiat acordul de administrare fiduciară a imobilelor. Într-o astfel de situație, este posibil să se recomande ca mandatarul să-și exercite în continuare competențele de a dispune de bunuri imobile după înregistrarea de stat a transferului de proprietate.

Vă rugăm să rețineți că pentru terți - chiriași sau organizații care furnizează utilitati publice, contractul de administrare a trustului imobiliar va intra în vigoare numai de la data înregistrării de stat a trecerii imobilelor în administrarea trustului. Părțile trebuie să țină seama de această prevedere, întrucât înainte de înregistrarea transferului de proprietate, toate drepturile și obligațiile față de terți sunt suportate de însuși proprietar, și nu de mandatar.

În temeiul paragrafului 3 al articolului 1017 din Codul civil al Federației Ruse, nerespectarea formei contractului de administrare a trustului de proprietate sau obligația de a înregistra transferul bunurilor imobiliare în administrarea trustului atrage nulitatea acordului (Rezoluție al Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientul Îndepărtat din data de 6 septembrie 2011 Nr. F03-4112/2011 în dosarul Nr. A51-11667 /2010, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord din data de 29 iunie 2011 în dosarul Nr. A15 -1751/2010).

Contractul se încheie pe o perioadă care nu depășește cinci ani, deși pentru anumite tipuri de bunuri legea poate stabili și alte termene pentru care se poate încheia un contract de administrare a trustului. Dacă niciuna dintre părțile contractului nu declară rezilierea contractului la sfârșitul perioadei de valabilitate a acestuia, acesta se consideră prelungit pentru aceeași perioadă și în aceleași condiții ca cele prevăzute în contract.

Astfel, prin Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat din data de 8 iunie 2009 Nr. F03-2207/2009 în dosarul Nr. A73-9612/2008, instanța a refuzat pe bună dreptate prelungirea contractului către administrator pe aceleași termene și pentru aceeași perioadă, din moment ce fondatorul conducerii în timp util a fost transmisă mandatarului o scrisoare privind încetarea contractului de administrare a trustului și obligația de a restitui bunul.

Potrivit paragrafului 1 al articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse, transferul proprietății în gestionarea trustului nu implică transferul proprietății asupra acesteia către administrator. Adică, proprietatea transferată în managementul trustului continuă să rămână proprietatea fondatorului managementului.

Totodată, mandatarul, în timpul administrării bunului, are dreptul de a efectua orice acțiuni legale și efective în legătură cu acest bun în conformitate cu acordul în interesul beneficiarului. Legea sau acordul pot prevedea restricții asupra anumitor acțiuni pentru gestionarea încrederii proprietății (clauza 2 a articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse).

Este necesar să se țină seama de faptul că mandatarul efectuează tranzacții cu proprietăți transferate către managementul trustului în nume propriu, indicând faptul că acționează ca un astfel de administrator (clauza 3 din articolul 1012 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, transferul imobilelor în administrarea trustului nu afectează în niciun fel chiriașii: contractele de închiriere imobiliare încheiate cu proprietarul unui astfel de bun rămân în vigoare. În același timp, proprietarul și mandatarul sunt interesați să aducă la cunoștința chiriașilor informații despre încheierea unui contract de management al trustului. Acest lucru este necesar pentru a se asigura că chiriașii își îndeplinesc obligațiile care le revin în temeiul contractului de închiriere față de administrator. În plus, după încheierea unui contract, chiriașii trebuie să contacteze administratorul pentru a-și exercita drepturile în temeiul contractului de închiriere. Acest lucru va necesita în mod necesar încheierea de acorduri suplimentare la contractele de închiriere privind schimbarea persoanelor în obligație.

Trebuie avut în vedere faptul că, în baza articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse, contractele de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiate pe o perioadă mai mare de un an sunt supuse înregistrării de stat. Prin urmare, este necesar să se înregistreze toate contractele suplimentare la astfel de contracte de închiriere.

Contractele de închiriere care vor fi încheiate de mandatar în perioada de valabilitate a contractului de administrare a trustului sunt supuse: reguli normale contract de închiriere. Singura particularitate este faptul că acestea sunt încheiate nu de proprietarul proprietății însuși, ci de mandatarul său.

Să reamintim că, conform paragrafului 3 al articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse, tranzacțiile cu proprietăți transferate către managementul trustului sunt efectuate de administrator în nume propriu, indicând faptul că acesta acționează ca un astfel de administrator. Această condiție se consideră îndeplinită dacă, la efectuarea unor acțiuni care nu necesită documentare scrisă, cealaltă parte este informată despre efectuarea acestora de către mandatar în această calitate, iar în documente scrise după numele mandatarului se menționează „D.U.” făcut.

În absența unei indicații a acțiunii mandatarului în această calitate, mandatarul este obligat față de terți personal și răspunde față de aceștia numai cu bunurile care îi aparțin (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga din 19 septembrie , 2005 în dosarul Nr. A55-6159/04-36).

În practică, părțile pot avea o întrebare: pe ce documente trebuie plasată o astfel de marcă (doar la semnarea contractelor, acordurilor suplimentare etc., sau în toate cazurile când organizația acționează ca mandatar)? Deci, de exemplu, destul de des marca „D.U.” se face nu numai în anumite documente adresate mandatarului, ci și în ordinele de plată pentru plata oricărei plăți ale acestuia. Unele organizații marchează „D.U.” lângă numele managerului chiar și în ordinele de plată pentru plata chiriei. Acest lucru este greșit, să explicăm de ce.

Clauza 2.10 din Regulamentele Băncii Centrale a Federației Ruse din 3 octombrie 2002 nr. 2-P „Cu privire la plățile fără numerar în Federația Rusă” (denumite în continuare Regulamentul nr. 2-P) stabilește detaliile necesare pentru documentele de plată. În special, numele destinatarului fondurilor, numărul de cont și numărul de identificare a contribuabilului (TIN). În același timp, cititorii ar trebui să fie atrași de faptul că marca „D.U.” nu face parte din numele organizației. Astfel, în conformitate cu Regulamentul nr. 2-P, nu este necesară indicarea „D.U.” în ordinul de plată.

În coloana „Scopul plății” a ordinului de plată, trebuie să faceți un link către documentul în conformitate cu care se efectuează plata.

Astfel, utilizarea mărcii „D.U.” nu ar trebui să intre în conflict cu reglementărilor, stabilirea procedurii de prelucrare a documentelor într-o anumită zonă.

În conformitate cu paragraful 1 al articolului 1018 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea transferată către managementul trustului este separată de alte bunuri ale fondatorului managementului, precum și de proprietatea mandatarului. Această proprietate este reflectată de administrator într-un bilanț separat, iar contabilitatea independentă este menținută pentru aceasta. Se deschide un cont bancar separat pentru plăți pentru activități legate de managementul încrederii.

Dacă veniturile dintr-un trust imobiliar nu intră într-un cont separat, se consideră că mandatarul acționează în interesul său și nu în interesul decontantului. Acest lucru dă proprietarului motive să rezilieze acordul de administrare a încrederii (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Ural din 09 ianuarie 2007 în cazul nr. F09-11495/06-C6).

Mandatarul furnizează fondatorului managementului (și beneficiarului) un raport cu privire la activitățile sale în termenul și în modul stabilit prin contractul de administrare a trustului de proprietate (clauza 4 din articolul 1020 din Codul civil al Federației Ruse).

Mandatarul are dreptul la remunerația prevăzută în contractul de administrare a fiduciei de proprietate, precum și la rambursarea cheltuielilor necesare efectuate de acesta în timpul administrării fiduciare a bunurilor din veniturile din utilizarea acestui bun (articolul 1023 din Codul civil). Federația Rusă).

În acest caz, mandatarul trebuie să documenteze faptul că a suportat cheltuieli legate de administrarea fiduciară a bunurilor imobiliare. În caz contrar, i se poate refuza rambursarea cheltuielilor necesare. Astfel, prin Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 20 ianuarie 2011 în dosarul nr. A28-6975/2010, instanța a luat o decizie de a refuza cererea de colectare a creanțelor în temeiul contractului de administrare a trustului, întrucât nu existau dovezi sigure și suficiente ale faptului că mandatarul a avut cheltuieli cauzate de gestionarea fiduciară a proprietății specifice.

Belyaeva N.A.

Proprietarul proprietății are dreptul de a o transfera în temeiul unui acord de administrare a încrederii unui manager profesionist (întreprinzător individual sau persoană juridică). Necesitatea acestui lucru apare atunci când proprietarul proprietății nu are suficiente calități manageriale pentru a realiza un management eficient sau deține un număr de obiecte de gestiune diverse sau dispersate, astfel încât nu este în măsură să asigure o gestionare eficientă a tuturor acestora sau a intereselor sale ( prejudecăți) sunt în afara domeniului managementului, precum și din alte motive.

Managementul încrederii în proprietate este reglementat Cod civil RF (Art. 1012-1026).

Conform unui acord de administrare a trustului de proprietate, o parte (fondatorul managementului) transferă proprietatea în managementul trustului pentru o anumită perioadă de timp celeilalte părți (trustee), iar cealaltă parte se angajează să administreze această proprietate în interesul fondatorului managementului. sau persoana specificată de acesta (beneficiarul).

În același timp, transferul proprietății în administrarea trustului nu implică transferul dreptului de proprietate asupra acesteia către mandatar.

Rezultă din această definiție, pentru ca părțile la contract să aibă drepturi și obligații, este necesar transferul efectiv al proprietății care face obiectul contractului.

Există două părți la un acord de management al încrederii - fondatorul managementului și managerul. In unele cazuri (ca exceptie), apare un tert - beneficiarul. Aceasta este una dintre diferențele dintre un acord de încredere și structura anglo-americană - un trust. Acesta din urmă implică de obicei trei persoane înzestrate cu anumite drepturi și responsabilități. Coincidența fondatorului și a beneficiarului într-o singură persoană este o excepție într-un trust, iar într-un contract de administrare a trustului este regula.

În conformitate cu aceasta, instituția juridică de administrare a trustului nu conține reguli dedicate beneficiarului.

Dacă beneficiarul și fondatorul managementului nu sunt aceeași persoană, atunci ar trebui să se aplice regula generală privind contractele în favoarea unui terț (articolul 430 din Codul civil al Federației Ruse). Din momentul în care beneficiarul își exprimă intenția de a-și exercita drepturile în temeiul contractului, acesta dobândește un drept de creanță independent, iar contractul nu poate fi reziliat sau modificat fără acordul său.

Fondatorul managementului fiduciar al proprietății statului trebuie să fie un organism autorizat. În special, blocurile de acțiuni deținute de stat pot fi transferate pentru gestionarea încrederii către bănci mari și de încredere sau societăți de investiții sau pe acțiuni - emitenții acestor acțiuni (de exemplu, un bloc de acțiuni deținute de stat la Gazprom poate fi transferat pentru încredere management către Gazprom).

În ciuda faptului că mandatarul nu are dreptul de proprietate asupra proprietății ce i-au fost transferate în vederea administrării, el, în exercitarea administrării trustului, are dreptul de a efectua orice acțiuni legale sau efective în legătură cu această proprietate în conformitate cu gestionarea trustului. acord în interesul beneficiarului. Doar o lege sau un acord pot prevedea restricții asupra acțiunilor individuale de gestionare a încrederii. Dacă astfel de restricții nu sunt cuprinse în lege sau în acord, mandatarul poate întreprinde orice acțiune. Există o singură condiție aici - aceste acțiuni trebuie efectuate în interesul beneficiarului.

Codul civil al Federației Ruse (articolul 1020) conține restricții privind dreptul unui mandatar de a dispune de bunuri imobiliare: el dobândește un astfel de drept în cazurile prevăzute într-un acord de administrare a trustului.

Mandatarul efectuează tranzacții cu proprietăți transferate în administrarea trustului în nume propriu, indicând că acționează ca un astfel de administrator (nota „DU” se face în documente scrise). Dacă astfel de instrucțiuni nu sunt făcute, administratorul este obligat personal față de terți și răspunde față de aceștia numai cu bunurile care îi aparțin.

Obiectele managementului încrederii pot fi întreprinderi și alte complexe imobiliare, obiecte individuale legate de bunuri imobiliare, valori mobiliare, drepturi certificate prin titluri de valoare necertificate, drepturi exclusive și alte proprietăți. Banii pot constitui obiect independent (în afara complexului de proprietate) de administrare a trustului în cazuri excepționale prevăzute de lege.

Proprietatea aflată în gestiune economică sau operațională nu poate fi transferată către managementul trustului. De altfel, proprietarul a transferat deja această proprietate unei anumite persoane juridice pentru administrare, mizând pe administrarea efectivă a acesteia.

Ca regulă generală, un mandatar poate fi o persoană care efectuează activitati comerciale, adică un antreprenor individual sau o organizație comercială. Este de preferat să invitați ca organizație persoană juridică, specializată în implementarea managementului încrederii, întrucât managerul trebuie să aibă calitățile specifice unui manager și să aibă experiență în gestionarea unor obiecte similare. Legea exclude o întreprindere unitară de pe lista posibililor administratori de trust: nu este proprietarul proprietății sale și toate datoriile asociate cu gestionarea trustului ar trebui să fie răspunzătoare de către proprietar - entitatea de stat sau municipală.

Nici nu pot fi administrator agentie guvernamentala sau un organism administrativ local, deoarece managementul încrederii este o afacere, deci autoritățile nu ar trebui să fie implicate în aceasta. De asemenea, este evident că beneficiarul nu poate fi mandatarul. Dacă fondatorul conducerii (proprietarul proprietății) și beneficiarul acționează ca o singură persoană, aceasta ar însemna transferarea proprietății pentru administrare către sine, iar dacă acestea sunt persoane diferite, atunci administratorul-beneficiar ar acționa numai în interesul său propriu. .